상가권리금 회수할 수 있을까

상가권리금 회수할 수 있을까

A는 같은 장소에서 5년째 운영 중이던 B의 식당을 인수해 3년째 운영 중이다. 그러나 최근 건강이 나빠져 더 이상 식당을 운영할 수 없게 됐다. A가 폐업여부를 두고 고민하던 중, 평소 식당운영에 관심을 보였던 지인 C가 자신에게 가게를 넘기라는 제안을 해왔다. 이에 A는 주변 상가들의 권리금 시세와 매출 등을 고려해 일정금액의 권리금을 받고 가게를 넘겼다.

하지만 막상 운영을 시작하자 식당 매출은 C의 예상보다 적었다. 우연히 A가 가게를 양도받으면서 지급했던 권리금이 자신이 지급한 권리금보다 적은 금액이었다는 사실까지 알게 되자 억울해진 C는 A를 사기죄로 고소하고 권리금 등을 돌려받고자 한다.

'상가권리금'이란 해당 상가에서 새롭게 영업을 시작하는 신규임차인에게 기존의 영업시설이나 노하우, 위치, 고객, 거래처 등 영업상 이점이 되는 유무형의 재산적 가치를 상가와 함께 양도하면서 기존의 임차인 등이 지급받는 금전 등 대가를 말한다.

오래전부터 상가임대차 계약시 관행처럼 기존의 임차인과 신규 임차인 사이에 적게는 수백만 원 많게는 수억 원에 달하는 권리금을 주고받아 왔지만, 권리금이 법적으로 보호를 받기 시작한 건 2015년 '상가건물임대차보호법(상가임대차법)'이 개정되면서 부터 비교적 최근의 일이다.

'상가임대차 법'에 따르면 상가권리금은 기존의 상가임차인과 새로운 임차인 사이에 계약을 통해 지급된다. 따라서 계약 당사자가 아닌 임대인은 법에서 정하고 있는 예외적인 경우가 아니라면 기존의 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해해서는 안 된다.

기존 임차인이 권리금을 주장하기 위해서는 상가임대차계약 종료 전 적극적으로 권리금에 대해 신규 임차인을 찾아 임대인에게 소개하는 등의 노력을 해야 한다. 도중에 상가임대차계약이 종료해버리거나 임대인이 기존의 임차인과는 무관하게 새로운 임차인을 찾아 계약을 체결한 경우에는 권리금 주장이 어려울 수 있다.

다만 기존 임차인의 권리금을 받을 수 있는 기회에 대한 보장 외에 '상가임대차법'상 권리금과 관련해 다른 별도 법적제한은 존재하지 않는다. 물론 권리금과 관련된 관행들이 존재하긴 하지만 이를 반드시 따를 필요도 없다. 결국 권리금액의 적정수준 등은 기존 임차인과 신규 임차인간의 합의로 결정된다.

따라서 만약 기존 임차인의 노력으로 영업가치가 크게 증가한 경우라면 자신이 이전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 높은 수준의 권리금을 주장할 수 있고, 그 반대라면 더 낮은 권리금을 제시하는 것도 가능하다.

또 기존 임차인이 이전 임차인에게 지급했던 권리금과 동일한 액수를 주장해야 하는 것도 아니다. 신규 임차인의 영업결과 예상보다 매출액이 적거나 나중에 알고 보니 적정시세보다 과도한 권리금이 설정되었다는 것을 이유로 이에 대해 법적인 책임을 묻기도 어렵다. 하지만 처음부터 기존 임차인이 고액의 권리금을 받기 위해 매출액을 과장하거나 조작하는 등의 행위가 있었다면 사기죄가 성립할 수 있다.

사례의 경우 C는 A가 권리금을 제시하고 협의하는 과정에서 매출액 등을 부풀리는 등의 불법행위를 한 경우가 아닌 이상, A에게 사기죄 등의 책임을 물을 수 없다.

권리금의 경우 고정된 비용이 아닌 기존의 임차인과 신규 임차인 사이의 계약에 따라 설정되는 것으로서, 상가임대차법상 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 정도의 제한만 있을 뿐 과도한 권리금액에 대한 보호 등을 내용으로 하는 관련법령이 존재하진 않기 때문이다.