대법원 상가권리금에 관한 새로운 대법원 판례

상가권리금에 관한 새로운 대법원 판례

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​* 상가권리금에 관하여 대법원 판례

​2015년 수익형 부동산인 상가 임대차에 엄청난 변화가 생겼다. 이때까지 음성적으로 이루어지던 불법적 상가 권리금이 2015년에 합법화 되었기 때문이다. 즉 상가임대차법에 ‘임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 된다’는 규정이 추가되었다. 최근에 대법원이 권리금에 관하여 주목할만한 판례도 나왔다. 상가세입자가 5년간 임차후(10년으로 개정됨) 나가야 한다면, 건물주에게 권리금을 달라고 할 수 있을까?

​* 권리금이란?상가임대차보호법 제10조의3은 권리금이란 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 규정하고 있다.

 * 세입자의 계약갱신 10년이 지난 경우는??이 부분에 관한 명문의 규정은 없다. 다만 건교부의 해석은 10년후에도 권리금회수기회가 보장된다고 한다. 하급심은 건교부 해석과 반대인 경우가 더 많은 것 같다. 그래서 대법원의 입장정리가 있을 것으로 보여졌다.결국 대법원의 권리금에 대한 판결이 나왔다. 2019년 5월 16일 대법원은 ‘임대차 기간과 상관없이 건물주가 임차인들 간의 권리금을 책임을 질 수 있다’고 판결이 나왔다. 임대차기간 5년이 지난후, 건물주가 신축을 하겠다는 이유로 인하여 임차인이 상가를 나갈 경우 권리금을 현금으로 보상해 주어야 한다는 것이다.

 * 이 판결에 대해 여러 반응이 나오고 있다1) 건물주는 알지도 못한 권리금을 보상해 주어야 할까?2) 기존 임차인과 새로 들어온 임차인간 상호 짜고 거래한 권리금까지 물어주어야 할까?3) 이제는 건물주가 을이고, 임차인이 갑이다.4) 건물 재건축 혹은 건물 노후화로 전체 보수공사 할 때는 어떻게 하냐?5) 월세를 상습적으로 연체하는 임차인의 권리금도 보호해 줘야 하냐?* 이 판결의 시작이 판결의 시작은 임차인이 계약 만료 직전 다른 사람에게 권리금 1억 4500만원을 받고 음식점을 넘기기로 하였다. 그는 새 임차인과 권리금 계약서까지 써놓은 상태라고 한다. 그런데 임대인이 건물이 25년이나 됐으니 재건축을 해야 하므로, 새로운 임차인을 받는 것을 거부한 것입니다.일응 법에서는 딱 ‘5년(지난해부터 10년)’까지만 건물주가 의무적으로 계약을 연장해줘야 한다고 되어 있습니다. 그런데 이 법은 계약기간에 대한 보호이지, 권리금보호에 대해서는 특별한 언급이 없는 상태였습니다. 그러다보니 4년 혹은 5년 상가를 임차해서 영업을 한 후 권리금을 회수해서 이사를 나가는 사람들이 있는 반면에, 한 자리에서 오랫동안 장사를 한 사람들은 권리금을 받을 수 없게 된다는 것입니다. 하지만 임대인의 입장에서 본다면, 평생 권리금을 보호해 준다면 계약 갱신 요구권인 5년, 혹은 10년 기한을 정해놓은 게 사실상 무의미하게 될 수가 있습니다. 왜냐하면 임대차기간이 길수록 권리금이 증가할 가능성이 있기 때문입니다.

​* 대법원의 입장대법원은 권리금의 가치에 관하여, 5년, 10년 지나도 무형 자산 가치가 사라지지 않는다고 판시하면서, 건물주 재산권 행사를 보호할 예외로 보고 있고, 계약갱신요구권이 사라져도 권리금 보호의무가 존속한다고 판시하였다. 이런 대법원의 판례에 기하여도, 여전히 새로운 임차인이 월세를 감당할 능력이 안되는 경우, 새임차인이 1년 6개월이상 비영리사업을 하는 경우는 여전히 권리금을 건물주가 보호하지 않아도 됩니다. 후문이지만 대법원은 ‘권리금 제도’를 본질적으로 보호하는 게 맞는지 고심했다고 합니다. 또한 임차인의 권리금을 ‘평생’ 보장해주는 게 맞는지 학계에서도 논의 가 많습니다. 극단적으로 보면 건물 무너지기 전까지는 건물주가 자기 건물 임차인도 마음대로 못 고르는 셈인데, 헌법상 재산권 침해로 위헌 소송이 잇따를 거라는 관측도 나올 것으로 예상하고 있습니다.  김경배 기자  klawdaily@naver.com